調整区域の売買でわかった注意点。知らなきゃ損する不動産売買の節税

税金で節約

調整区域の土地を売るのにお困りの方に私が2017年に調整区域の土地(昭和45年父が購入)を売った経験上、どのようにして売ったのか、不動産の売却の際の税金などの注意点をご紹介していきます

私は不動産のことを全く知らない素人でしたが今回の経験で同じ立場であるあなたの力になればと思います




市街化調整区域とは

この記事に来られている方はおそらくご存知ではあると思いますが簡単に説明します

調整区域とは市街化を抑制すべき区域のことを言います

簡単に言うとこの土地では住宅や建物を建てる事を控え市街地化させないようにしましょう、ということです

調整区域では住宅や建物は立てられない?

決して建てられないわけではありません。その土地の管轄の市町村役場(都道府県知事)で許可を得ることで住宅や建物は立てられます

ただし、電気や上下水道、ガスなどのライフラインは自費で引くことになります。

私の父は家を建てるため昭和45年土地を購入しましたがその翌月に調整区域に指定され当時の役場に家を建てたいといったところ、電気やガスなどは自分でやって下さいと言われたと悔やんでいました



調整区域の土地は売れない?

市街化調整区域の土地には様々な制限がありますので購入者が少なく売りづらいですし、価格も土地の評価額よりぐっと低くなります。

実際今回売れた土地は父が亡くなった時、母が相続した際の登記済証には司法書士の不動産価格として約580万円、しかし実際の市場価格は不動産鑑定では市街化調整区域なので120万円と言われました

それだけ買い手がいないということです。

調整区域の土地を売った経緯

昭和45年、両親は翌年私が生まれることで家族が5人に増え現在住んでいる家が手狭になるということで家を建てる決心をしたようです。

上記の土地は最初、宅地として購入したのですが購入翌月、そのあたり一帯が市街地調整区域に指定され家を建てるのも許可がいり、電気やガスなどのライフラインは自分の費用で引かなければならなくなりました

(売り主の人は調整区域になることを知っていて土地が売れたことを大喜びしていたそうです)

その費用だけでも数百万かかると言われ、市街化調整区域ですので今後土地の発展が見込めないならということで違う土地を買いそちらに家を建てることになりました

父が15年ほど前に亡くなり、母も毎年のように固定資産税を払い続けていたこの土地を売る決心をし、知り合いの不動産屋に聞いてもうちでは扱えないと言われて“クサレ土地”と呼びあきらめていました

そこでその話を聞いていた私がネットに詳しいこともあり不動産屋を探すことにしたのですがどこの不動産会社のホームページをのぞいてもあまりよいことがかかれていませんでした。

あきらめず探していると不動産売却の一括査定というのがありそこを利用することにしました

 

調整区域の土地を私が売った方法

私が利用したのはスマイスターマイスミEXです。

今回売却したい土地が調整区域の土地ですのでより多くの不動産会社に見てもらうことにより売る確率を高めると思い2サイトに申し込みました

それぞれのサイトに行き必要事項を記入し、要望や申込人コメントなどメッセージを書き込めれる個所に正直に

『調整区域売却を検索しこのサイトを見つけました。調整区域のためどういったふうに売却ができるのか分からずこのサイトにご相談いたしました。』

と書いて見積もりを始めました

実際それぞれのサイトでは○○秒で無料査定と書いていましたが私の場合は記入したメール宛に10件ほどの不動産会社からすぐさま連絡が来ました

ただ調整区域の土地ということで実際会って査定をしてくれた不動産会社は2社しかおらず最終契約までこぎつけたのは1社のみでした。(1社は土地を見に行って連絡しますと言ってそれっきり)

そして担当者が売り地に赴き調査し査定価格を知らせてくれましたが愕然とすることに。50年前に購入した価格150万より低い120万円

私は調整区域の土地なので仕方がないかと、ちょっと上乗せした価格の150万円で売りに出そうかと母に相談するも、納得のいかない母は200万円の価格設定で売りに出すことに

不動産会社の担当者は難しいですよとは言っていましたが販売価格は売主が納得する金額でよいとのことでしたので、母の要望通りの金額で売りに出すことを決めてくれました。

不動産会社は主にいくつかの不動産売買のサイトに土地の情報や販売価格などを掲載し、買い手が大勢見れるようにしているとのことでここまで不動産会社からは一切手数料を請求されませんでした。不動産会社は土地が売れないと費用請求をしないようで、売れた後に仲介手数料として販売価格の5%、移転登記調査費用(1万5千円)、事務手数料(1万5千円)を請求されました。

数か月たっても売れず、まだ販売価格に納得がいかなかった母は最終的には買った金額+今まで支払った固定資産税の全額を足した金額が欲しいと販売価格の上乗せを担当者に伝え、販売するのに何年たってもいいからと最終的には245万円の価格で売りに出すことになりました

その間毎月のように担当者からは販売状況の手紙をいただき手数料を払っていないので悪いなとは思いました

そして依頼してから約半年の2017年4月、買いたい人がいると報告が。ただ販売価格が高いとのことで悩んでいるので相談できないかと言われましたが安くするつもりがないときっぱりと母は断り、その話はいったん流れ、私はさっさと売ればよいのにと内心では思っていました。

しかしその翌月の5月に同じ人が親戚からお金を借りたので売ってくれと母の望む金額で売れることに

最終的には245万円で売れ、ここで初めて不動産会社に仲介手数料など約16万円を支払い、手元に229万円ほど残ることになりました

 

売れた要因は?現在の社会だからこそ売れたのでは

不動産を売却する際は通常市場価格にちょっと上乗せした金額で売りに出し、要相談などと付け加えると担当者は言っていました。

今回、調整区域の土地が市場価格の倍で売れたのは稀だと言っていましたが買った相手が中国人夫婦だったのでそれも納得なのかもしれません

その中国人夫婦は日本で建設業を営んでいて、どうしても資材を置いたりする土地がいるとのことで安い土地を探していたようです。調整区域の事をどこまで知っているのか知りませんがその土地はトラックが行き来できる大きな道路に面し、幹線道路からも車で5分ぐらいの距離で便利であったこともあり購入したと思います

このように現在では日本人だけではなく中国人を含む外国人も取引の相手となりニーズの幅が増えたのではないかと思います。

 

この記事をご覧になられている方は土地が売れないことで悩まれているかもしれませんが不動産一括査定を一度使ってみてはどうでしょうか?

調整区域にしろ、普通の土地にしろ、まずは問い合わせがてら査定依頼をし、無料査定が可能な会社からメールや電話が来ます。

査定依頼したからと言って納得できなければ契約を結ばなければよいし手数料がかかることはありません。

数社の会社と契約し多くの買い手に見てもらうこともできます。契約時に専属契約なのかそうでないか聞かれますが私の場合は最初2社に頼む予定でしたので専属契約ではない旨は伝えたうえでの契約をしました。

インターネットが普及している昨今、本当に多くの人が見に来てくれ売れるチャンスがあります。

それに不動産が売れなければ一切手数料など販売経費は請求されることはありません

私が利用したのスマイスターマイスミEXは押し売りや不快な思いをすることもなかったのでお勧めですよ

 

不動産を売った後の税金に対する注意点

ここからは不動産が売れた後の注意点をお話していきます。

まず不動産を売ると所得税がかかる場合があり、売った全員に翌年、税務者から“譲渡所得がある場合の確定申告のお知らせ”というハガキが来ます

ここから先は全ての不動産の売却に共通することですので興味のある方はご覧ください

 

不動産売却によって利益が出たのか?

不動産購入時の価格より売却価格が上回った場合は確定申告が必要です。下回った場合はそのハガキに必要事項を書いて提出で終了です。

今回私の場合は150万で購入し245万で売れたので申告となりました

その不動産には人が住んでいたのか?

その不動産に人が住んでいた場合は売却時に特別控除として3000万円が当てはまります。(他にも特別控除の種類があります)

ですので人が住んでいた+売却利益が3000万円以下の場合は申告しなくていいですので、貰ったはがきに必要事項を書いて提出して下さい。

利益が3000万円以上、あるいは人が住んでいない場合は3000万円以下でも申告が必要となります

私の場合はただの空き地でしたので申告の必要がありました




申告に必要な書類は?

購入時の売買契約書は絶対に用意すべきです。購入時の売買契約書がない場合や購入価格がわからない場合は売却時の5%が購入金額代わりとなり所得税がぐっと上がる可能性があります。

たとえば先祖代々受け継いだ土地で売ることになったが購入時の契約書が無かったり当時の貨幣価値が低く数百円で買ったとしても申告の際は当時の買った値段で申告しなければなりません

私の場合は最初に税務署に電話で問い合わせした時、約50年前の土地価格だから現在の貨幣価値に換算するともっと高いはずだというと、購入金額は当時の価格ですので現在の貨幣価値に換算できませんとあっさりと言われました。それと売買契約書についても、最初売買契約書をもたずに申告したら27万円の所得税が請求されましたが翌日売買契約書をもって申告したら所得税が0円になって驚きました(-_-;)

他にも不動産会社へ支払ったすべての領収書、

社会保険や医療費なども控除されますのでその金額

生命保険や地震保険に入られている方は控除証明書

申告者が伴侶と死別、離別している際は寡婦、寡夫控除。結構大きな金額でしたので当てはまる方は必ず申告してください

まだ控除される項目がいくつかありますので必ず税務署の担当者に当てはまりそうなことは聞いてください。担当者によっては聞かれないことは答えない人がいます。初日に担当してくれた税務署職員はいい人だと思ったのですが翌日再び書類をそろえて申告に行ったら違う職員に色々な指摘をされもっと税金が安くなりました。

まず譲渡所得がある場合の確定申告が必要と当てはまった方はハガキに連絡先が載っていますので担当の税務署に連絡し何が必要なのか詳しく聞いてください。

それから必要な書類、領収書や控除証明書などの書類をそろえ税務署に行き、担当者にわからないことや控除の項目をしっかり聞いてください。控除の項目は人それぞれ当てはまることが違いますのでしっかり聞いて節税に役立ててください。

それと“譲渡所得がある場合の確定申告”の連絡をもらった時は面倒くさいからと言って無視してはだめですよ。後で申告が必要なことがわかった時は所得税の延滞金が発生し余計に税金を払う羽目になりますので

 

では調整区域の土地でお困りの方、その悩みが解決するとイイデスネ

 

私のおすすめ不動産一括査定スマイスターマイスミEXです

 

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